Gayrimenkul yatırımlarında alternatif bir yöntem olarak gayrimenkul yatırım fonları vasıtasıyla yapılan yatırımlar, gayrimenkul yatırımlarının kurumsal bir yapı altında profesyonelce yönetilmesi, küçük yatırımcıların daha büyük hacimli yatırımlara erişimi ve göz ardı edilemeyecek vergi avantajlarıyla öne çıkan yatırım modelleri arasında yer alıyor.
Gayrimenkul yatırım fonları (GYFler), 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 54. maddesi kapsamında III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile düzenlenen SPK’nın denetim ve gözetimine tâbi yapılardır. Söz konusu tebliğde tanımlandığı haliyle gayrimenkul yatırım fonları nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul) tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan mal varlıklarıdır. Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunlu olup, fon portföyüne alınabilecek diğer varlık ve işlemler özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye’de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları, vadeli mevduat ve katılma hesabı, yatırım fonu katılma payları, repo ve ters repo işlemleri, varantlar ve sertifikalar, Takasbank para piyasası işlemleri, türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri ve Kurul’ca uygun görülen diğer yatırım araçları olarak sayılabilir.
Yatırım fonlarının tüzel kişiliği bulunmamakla birlikte kurumlar vergisi mevzuatı açısından bakıldığında, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 2. maddesinde Kurul’un düzenleme ve denetimine tâbi fonlar sermaye şirketi olarak sayıldığından, gayrimenkul yatırım fonları da kurumlar vergisi mükellefleri arasında yer alıyor.
Diğer taraftan Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinin 1. fıkrasının (d)/(4) bendi uyarınca gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları (esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulanlar dışında kalanların kazançları hariç) kurumlar vergisinden istisnadır.
2024 yılı hesap dönemi dahil söz konusu kurumlar vergisi istisnası herhangi bir şarta bağlı olmaksızın uygulanırken, 7524 sayılı Kanun’un 32. maddesiyle yapılan ve 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlara uygulanmak üzere 2 Ağustos 2024 tarihinde yürürlüğe giren değişiklik uyarınca GYFlerin bu istisnadan yararlanabilmeleri için sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şart koşuluyor. Bu süre içerisinde belirtilen orana kadar kârın ortaklara dağıtılmaması durumunda, istisnadan faydalanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılacak.
Kar payı dağıtımı finansal olarak ne kadar uygulanabilir?
Yukarıda açıkladığımız üzere 2025 yılı hesap döneminden itibaren GYFlerin portföy işletmeciliği kazancı istisnası fonların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılmasına bağlı.
III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 27. maddesi uyarınca fon ihraç sözleşmesinde yer verilen esaslar çerçevesinde fon tarafından katılma payı sahiplerine kar dağıtılması mümkün.
Aynı tebliğdeki açıklamalar uyarınca, GYFlerin portföyünde yer alan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespitinde fonlar portföylerinde bulunan varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler. Söz konusu değer tespitlerinde, gayrimenkul değerleme faaliyetinin en geç ilgili yılın son günü itibarıyla tamamlanmış olması zorunludur.Fonun portföyündeki varlıkların değerinin arttığı dönemlerde fon bünyesinde değerlemeden kaynaklı bir gelir oluşsa da bunun nakit bir karşılığı olmayacağından kazancın ciddi bir kısmının değerleme gelirinden oluştuğu dönemlerde nakit kar dağıtımı yapılmasında güçlükler olabilecektir.
Asgari kurumlar vergisi uygulaması ile kurumlar vergisi ödenmesi kaçınılmaz son mu?
Bir yandan gayrimenkul yatırım fonlarının portföy işletmeciliği kazanç istisnasına kar dağıtımı şartı getirilirken aynı Kanun’un 36. maddesi ile de 2025 yılı ve izleyen vergilendirme dönemlerinde elde edilen kazançlara uygulanmak üzere yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulaması ihdas edildi.
Bu düzenleme uyarınca, 2025 yılı ve izleyen vergilendirme dönemlerinde Kurumlar Vergisi 32 ve 32/A maddeleri kapsamında belirlenen kurumlar vergisi oranı uygulanmak suretiyle hesaplanan kurumlar vergisi, indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10’undan az olamayacak.
İlgili maddede ayrıca yurt içi asgari kurumlar vergisi hesaplanırken yukarıda belirtilen kurum kazancından düşülecek istisna ve indirimler de aşağıdaki şekilde sayılıyor:
- Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinin birinci fıkrasının (a), (ç), (i), (j) ve (k) bentleri ile sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançlar dışında (d) bendinde sayılan istisna kazançlar,
- Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 10. maddesinin birinci fıkrasının; (g) ve (h) bentleri kapsamındaki indirimler,
- 4490 sayılı Türk Uluslararası Gemi Sicili Kanunu ile 491 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu kapsamında vergiden istisna edilen kazançlar,
- 4691 sayılı Kanun kapsamındaki kazanç istisnası ile kurumlar vergisi matrahından indirim konusu yapılabilen Ar-Ge ve tasarım indirimleri.
Buna göre gayrimenkul yatırım fonunun taşınmazlardan elde ettiği kazancın %50’sinin kar dağıtımına konu edildiği durumda bile kurumlar vergisi matrahından istisna edilecek portföy işletmeciliği kazancı asgari kurumlar vergisi matrahından düşülemeyeceği için fon bünyesinde asgari olarak %10 oranında asgari kurumlar vergisi ödenmesi gerekecek. Dolayısıyla fon bünyesinden kar dağıtımı yapıldığı durumda bile kurumlar vergisi ödenmesi söz konusu olacak.
Bununla birlikte gayrimenkul yatırım fonunu yeni kurmayı düşünen yatırımcılar açısından bu karar alınırken Kurumlar Vergisi Kanunu’nda yer alan ve göz önünde bulundurulması gereken önemli bir düzenleme daha var. Kanun’un 32/C maddesinde ilk defa faaliyete başlayan kurumlar hakkında faaliyete başlanılan hesap döneminden itibaren üç hesap dönemi boyunca yurtiçi asgari kurumlar vergisinin uygulanmayacağı düzenlenmiş durumda. Bu düzenleme dikkate alındığında, yeni kurulacak GYFlerin taşınmazlardan elde ettiği kazançların %50’sini elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıttığı durumda 3 yıl boyunca kurumlar vergisi ödememesi halen mümkün.
Yatırımcılar açısından da vergi kuralları yeniden belirlendi
- Bireysel yatırımcıların durumu
Gayrimenkul yatırım fonu katılma payları banka ve aracı kurumlar aracılığıyla alınıp satılmakta olup, söz konusu fon katılma paylarının alım satımından ve fona iadesinden elde edilen kazançlar Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67. maddesinin 1. fıkrası kapsamında stopaja tabidir. Gelir İdaresi Başkanlığı gerek geçmiş yıllarda taslak olarak paylaştığı yatırım fon ve ortaklıklarında vergilendirme rehberinde, gerekse 15 Aralık 2020 tarihinde verdiği 62030549-120[Geç.67-2018/394]-E.934609 tarihli özelgede gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarının fona iade edilmemesi durumunda katılımcıların elde etmiş olduğu kâr paylarının, elde tutulduğu dönemde elde edilen dönemsel getiri olarak değerlendirilmesi ve 193 sayılı kanunun geçici 67 nci maddesinin (1) numaralı fıkrası kapsamında tevkifata tabi tutulması gerektiği yönünde görüş bildirmiştir.
Dolayısıyla diğer kurumlar vergisi mükellefleri tarafından dağıtılan kâr paylarından farklı olarak gayrimenkul yatırım fonları tarafından dağıtılan kâr payları geçici 67. maddenin (1) numaralı fıkrası kapsamında değerlendirilmektedir.
Stopaj bireyler açısından nihai vergi olduğundan, bireyler tarafından gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen kar payı da dahil olmak üzere hiçbir fon geliri beyana tabi değildir.
Stopaj oranı ise bireysel yatırımcılar açısından vergilendirmenin en karmaşık kısmı. 2006/10731 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile gerçek kişilerin yatırım fonlarından elde ettikleri gelirler için geçici 67. madde kapsamında uygulanması gereken stopajın oranı %10 olarak belirlenmişti.
23 Aralık 2020 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 3321 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67. maddesinde yer alan tevkifat oranlarını belirleyen 2006/10731 sayılı Karar’da değişiklik yapılarak, 23 Aralık 2020 ile 31 Mart 2021 tarihi arasında iktisap edilen, (değişken, karma, eurobond, dış borçlanma, yabancı, serbest fonlar ile unvanında döviz ifadesi geçen yatırım fonları hariç) yatırım fonlarından elde edilen gelir ve kazançlar için stopaj oranı %0’a düşürülmüştür. Bu karar doğrultusunda gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen gelir ve kazançlara da %0 oranında stopaj uygulanmaya başlanmıştır.
Söz konusu kararın uygulaması Cumhurbaşkanı kararları ile uzatılarak 23 Aralık 2020 – 30 Nisan 2024 tarihleri arasında iktisap edilen fonlar için %0 olarak uygulanmaya devam etti.
1 Mayıs 2024 tarihinde yayımlanan Cumhurbaşkanı kararı ile 1 Mayıs 2024-31 Temmuz 2024 tarihleri arasında iktisap edilen fonlar için oran %7,5 olarak yeniden belirlendi. 1 Ağustos 2024 tarihinde yayımlanan Cumhurbaşkanı kararı ile TL fonlardaki düşük stopaj oranı uygulaması son kez uzatılarak 1 Ağustos 2024 – 31 Ekim 2024 tarihleri arasında iktisap edilen TL fonlardan elde edilen gelirler için de %7,5 oranında stopaj uygulanması sağlandı.
1 Kasım 2024 tarihine gelindiğinde ise düşük stopaj oranı uygulamasında herhangi bir uzatma yapılmadığından 1 Kasım 2024 tarihinden itibaren iktisap edilen TL fonlardan elde edilecek gelirlere genel oran olan %10 oranında stopaj uygulanması söz konusu olacak.
Tüm bu kararlar uyarınca bireylerin gayrimenkul yatırım fonlarından elde ettikleri gelirler
- 23 Aralık 2020 – 30 Nisan 2024 tarihleri arasında iktisap edilenler açısından %0,
- 1 Mayıs 2024 – 31 Ekim 2024 tarihleri arasında iktisap edilenler açısından %7,5,
- 1 Kasım 2024 ve sonrasında iktisap edilenler açısından %10
oranında stopaja tabi olacak.
Son olarak diğer fonlardan farklı olarak gayrimenkul yatırım fonları ve girişim sermayesi yatırım fonlarında elde tutma süresine bağlı olarak da düşük stopaj uygulaması mevcut.
4 Eylül 2021 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 4454 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca iki yıldan fazla süreyle elde tutulan girişim sermayesi yatırım fonu ve gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarından elde edilen kazançlarda stopaj oranı %0 olarak uygulanmaktadır.
Dolayısıyla bireylerin gayrimenkul yatırım fonlarının katılma paylarını iktisap ettikleri tarihten itibaren ilk iki yıl boyunca elde ettikleri gelirler iktisap tarihine göre yukarıda yer verilen oranlarda stopaja tabi tutulurken, iki yıl geçtikten sonra elde edilen gelirlerin tamamı %0 oranında stopaja tabi tutulmaktadır. Bu yönüyle gayrimenkul yatırım fonları bireyler açısından halen alternatif bir gayrimenkul yatırım enstrümanı olarak cazibesini korumaktadır.
Kurumsal yatırımcıların durumu
Kurumlar açısından da tıpkı bireylerde olduğu gibi gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen gelirlerin tamamı Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67. maddesinin birinci fıkrası uyarınca stopaja tâbi.
Anonim, eshamlı komandit ve limited şirketler tarafından elde edilen gelirlerde stopaj oranı %0 olarak belirlenmiş durumda. Ancak tam mükellef kurumlar açısından stopaj nihai vergileme olmadığından söz konusu gelirler kurum kazancına dahil edilerek kurumlar vergisine tabi tutuluyor.
Bunun bir istisnası olarak, 15 Temmuz 2023 tarihinden önce iktisap edilen tam mükellefiyete tabi ve portföyünde yabancı para birimi cinsinden varlık ve altın ile diğer kıymetli madenler ve bunlara dayalı sermaye piyasası araçları bulunmayan TL yatırım fonu katılma paylarından elde edilen kâr payları ve katılma paylarının fona iadesinden elde edilen gelirler kurumlar vergisinden istisna edilebiliyor. Söz konusu fon katılma paylarının iki yıl aktifte tutulduktan sonra üçüncü kişilere satışından elde edilen kazançların ise %75’lik kısmı kurumlar vergisinden istisna iken bu oran 27 Kasım 2024 tarihinden itibaren yapılacak satışlarda %50 olarak uygulanacak.
İkinci istisna ise; kar dağıtımı şartını sağlamaması nedeniyle 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren elde edilecek kazançlarına portföy işletmeciliği istisnası uygulanmayacak olan gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen kar paylarına uygulanacak kurumlar vergisi istisnası olarak uygulama alanı bulacak.
Dolayısıyla gayrimenkul yatırım fonlarının 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren elde ettiği kazancın dağıtımından kaynaklı kâr payları, yatırım fonu bünyesinde kurumlar vergisi istisnasından faydalanılmadığı durumda kurumsal yatırımcı nezdinde kurumlar vergisinden istisna edilebilecek.
Son değerlendirme
7524 sayılı Kanun’un kurumlar vergisi istisnalarında değişiklikler yapan hükümleri ve yatırım fonlarından elde edilen gelirlere Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67. maddesi kapsamında uygulanan stopaj oranlarında değişiklik yapan Cumhurbaşkanı kararları sonucunda 2025 yılı gayrimenkul yatırım fonları ve bu fonlara yatırım yapanlar açısından vergisel yükümlülükler anlamında çok daha fazla muhakeme ve hesaplama yapmayı ve farklı simülasyonlar üzerinde çalışmayı gerektirecek bir yıl olacak.
Tüm bu değişikliklere rağmen uzun vadeli ve sürdürülebilir getiri sağlayan gayrimenkul yatırım fonları, oyunun kurallarını iyi bilen ve aksiyonlarını buna göre alan yatırımcılar açısından alternatif bir gayrimenkul yatırım aracı olarak ilgisini korumaya devam edecek gibi görünüyor.
Saygılarımızla,
Melike Kılınç, Yeminli Mali Müşavir
Yönetici Ortak